아파트 같은 주택을 구매하려는 생각이 드신 분들 중에는 본인 현금으로 바로 아파트를 사면 좋겠지만 그렇지 못한 상황에 계신 분들이 많습니다.
그래서 주택 구매 계획을 세울 때 주택담보 대출 계획 등 같이 세우기 마련인데요.
특히나 이 주택담보대출이 현재 소득이나 주택 소유 개수와 같은 여러 가지 상황에 따라서 대출 가능이 달라지고 또한 상품에 따라서도 대출 가능 여부가 달라지기 때문에 어떤 대출을 이용해서 주택을 구매해야 될지 고민이 될 수밖에 없습니다.
일반적으로 가장 대표적으로 조건이 좋은 주택 매매 대출은 보금자리론이나 디딤돌대출이 있을텐데요.
보통 해당 주택의 매수가 기준으로 5억 이하라면 디딤돌을 통해서 하는 것이 바람직하며 6억 이하라면 보금자리론을 통해서 하는 것이 적절한 상황입니다.
그래서 오늘은 정부지원 대출중에 하나인 보금자리론 대출 자격과 금리 한도 신청 방법 등에 대해서 2022년 기준으로 정리해보도록 하겠습니다.
✅보금자리론 예상대출조회 얼마나올까?
0. 보금자리론 2022년 8월 이후 변경사항은?!
최근 코로나 또는 전쟁등의 여러 여파로 인해 기준금리가 상승하였는데요.
이에 따라 서민용 정책 모기지 중에 하나인 보금자리론도 그 금리가 5%까지 올라가면서 서민들의 빚 부담이 점차적으로 커지고 있는 상황입니다.
주택금융공사는 세입자들의 부담을 줄여주기 위해서 금리 조정 등을 하고 있지만 기준금리 상승세가 지속되고 있기 때문에 이를 막는 것은 거의 불가피한 상황입니다.
특히나 이 7월에 들어서면서 보금자리론의 금리가 4.5%에서 4.8%까지 기록을 하게 되었는데요.
보금자리론이라는 이 정책 자체가 무주택자들을 대상으로 하는 장기적인 고정금리 주택담보대출인 만큼 주택담보대출 중의 보금자리론의 금리가 높아짐에 따라서 많은 분들의 생계의 압박감이 올라오고 있습니다.
이에 따라서 한국주택금융공사는 8월 1일부터 보금자리론을 사용하는 또는 사용하려는 서민들을 대상으로 해서 완화된 정책들을 출시하려고 준비 중인데요.
이 보금자리론과 적격대출이 그 변화의 주인공입니다.
한국주택금융공사에 따르면 보금자리론과 적극 대출을 기본 40년까지가 최장이었던 대출 기한을 50년 만기까지 늘리는 그러한 사항을 발표했습니다.
50년 만기 보금자리론은 만 34세 이하 또는 결혼 7년 이내의 신혼 가구가 이용할 수 있는 우대 사항인데요. 상환 방식은 원금 균등 또는 원리금 균등 방식 두 가지 이어집니다.
이 대출 금리는 애초에 보금자리를 놓는 청년층의 금융비용 부담 완화를 위해서 진행하고 있는 만큼 40년 만기 금리 수준인 30년 만기+ 0.05% p로 책정할 것이라고 예상되고 있습니다.
따라서 이러한 2024년 8월 1일 이후에 보금자리론 변화로 인해서 40년 만기 상품에 비해서 50년 만기 상품을 이용함에 따라서 평균적인 월 상환금액이 약 10만 원 정도 줄어든다고 보시면 되겠습니다.
물론 이 만기까지의 기간이 늘어나는 만큼 이자 상환액도 전체적으로는 늘어나는 그런 단점은 무시할 수는 없겠습니다.
1. 보금자리론?
최근에는 주택담보대출 중에 많은 분들께서 사용하고 있는 보금자리론의 대출 만기가 최장 30년에서 최근 40년까지 대출 만기가 길어졌죠!
이 때문에 많은 분들께서 보금자리론을 사용하는 데 있어서의 원리금이 줄어드는 장점이 생겼는데요.
물론 최근에는 금리 자체가 오르고 있기 때문에 장기적으로 봤을 때는 부담이 있을 수 있지만 원리금을 10년 동안 더 연장해서 내면 된다는 점에서는 부담이 약간은 줄어든 상황이라고 볼 수 있겠습니다.
물론 보금자리론은 현재 대출금리가 고정금리로 진행되고 있으며 기간에 따라서 연 4.25%에서 최고까지는 4.6%까지 적용이 되고 있기 때문에 변동금리가 아니라 고정금리임을 감안하면 금리가 지속적으로 오르고 있는 현재 상황에서는 좋은 선택이 될 수 있을 것이라고 생각이 드네요.
보금자리론이란 한국주택금융공사가 10년부터 40년까지 대출 원리금을 나눠서 갖도록 해주는 장기적인 주택담보대출 상품인데요.
이 보금자리는 한 가지만 있는 게 아니라 세 가지의 보금자리로 있으며 상품 종류에 따라서 상환하는 이자나 방식 그리고 대출 기간 한도가 달라지기 때문에 본인에게 맞는 보금자리론을 잘 선택하시는 것이 좋습니다.
특히 보금자리론 자체가 무주택자들의 매매 관련해서 대출을 도와주는 대출 방식이기 때문에 부부 합산 연소득이나 그 주택 가격 등이 중요한 조건이 될 텐데요.
보금자리론은 크게 u-보금자리론 아낌e-보금자리론 t-보금자리론으로 나눕니다.
✅ 버팀목 전세자금대출 조건 상환 금리 연장방법 2024년 총정리
u-보금자리론은 한국주택금융공사 홈페이지를 통해서 신청하는 보금자리론이며 아낌e-보금자리론은 대출거래 약정이나 근저당권 설정 등기를 전자로 해서, u-보금자리론보다 간편하면서도 금리가 0.1% 저렴한 보금자리론입니다.
t-보금자리론은 은행을 방문해서 직접적으로 신청하는 보금자리론은 말합니다.
2. 보금자리론 신청 자격은?
보금자리론은 기본적으로 대출 실행 시점이 한 달 정도 소요됩니다.
따라서 대출 신청하고서 대출 승인까지 최장 40여 일 정도가 가능하기 때문에 그래서 대출 신청일을 잘 확인하셔야 되겠는데요.
보금자리론 신청 자격은 어떻게 될까요. 아래에서 확인해 보겠습니다.
보금자리론의 신청 대상은 몇 가지 부분으로 나뉘는데요.
우선 첫 번째로 국적 주택 수 소득 신용 그리고 추가적으로 신혼가구인지 다자녀 가구인지에 따라서 신청 대상이 판단이 됩니다.
✅디딤돌대출 금리 한도 자격 | 미혼 | 청년 | 1인가구 | 신혼 2024년 총정리
1. 국적
국적을 살펴보면 보금자리론 신청 가능한 국적은 청년인 대한민국 국민입니다.
2. 주택 수
보금자리론에 해당되려면 무엇보다 주택 수가 중요할 텐데요. 우선 부부 기준 무주택자 또는 1주택자까지 허용이 됩니다.
미혼인 경우에도 본인이 무주택자 또는 1주택자야 되는데요. 여기서 일시적으로 2주택이 허용되는 경우가 있습니다.
구입 용도에 따라서 일시적 2주택이 허용이 되면 기존 주택의 처분 기한은 주택 소재지에 따라서 차등적으로 적용되는 조건이 있는데요.
구입 용도 부분에 대해서 간단히 살펴보자면 잔금용이나 또는 소유권 이전 등기를 접수한 이후 3개월 이내에는 2주택자도 신청이 가능합니다.
보금자리론을 사용하시려면 2주택자에 대해서는 기존 주택을 처분해야 되는데요.
이 처분 기한은 투기지역이나 투기과열지구는 1년 기타 지역은 2년 동안 처분 기한을 주고 있습니다.
구입 용도에 따른 보금자리론을 신청하실 때는 그 신청권을 주택을 제외하고 나서 최근 3년 이내에 두 개 이상 주택으로 구입 용도 보금자리론을 이용하신 분들의 경우에는 신규로 사용이 불가능합니다.
또한 여기서 본인이나 배우자가 분양권이나 입주권을 보유하고 있거나 주택을 지분으로 보유하고 있는 경우에도 보유 주택 수에 포함됨으로 이를 참고하시기 바랍니다.
3. 소득
두 번째 세 번째로는 소득 조건입니다.
소득은 기혼이면 부부 합산 연소득 7천만 원 이하여야 보금자리론을 실행할 수 있으며 미혼인 경우에는 본인만 연 소득 7천만 원 이하면 가능합니다.
4. 신용
신용은 우선 본인이나 배우자가 한국신용정보원에서 정하는 신용정보 기록이 남아 있으면 대출 자체가 불가능해지는데요.
그에 대해서는 연체 사항 또 대위변제 대지급 구도 금융질서 문란 정보나 신용회복 지원 신청이나 등록 정보가 있으면 보금자리론 신청을 사용할 수가 없습니다.
또한 조건에 대해서 추가적으로 확인하셔야 되는 부분 중에 신혼가구의 경우에는 우대 적용이 돼서 부부 합산 연소득이 8500만 원 인 경우에는 그 이하면 보금자리론을 사용할 수가 있습니다.
주택 면적의 경우에는 85제곱미터 이하여야 하며 또 읍면 지역은 100미터제곱에 포함되지 않으면 됩니다.
그래서 이 신혼 가구는 이런 우대사항을 받기 위해서는 실제로 그 수원 가구임을 증명하는 서류가 필요한데요.
그래서 혼인관계 증명서상 혼인신고일이 신청일로부터 7년 이내 또는 결혼 예정자 예를 들면 청첩장이 있거나 예식장 계약서 사본이 있거나 결혼 예정 사실 확인서상 신청일로부터 3개월 이내인 분들이면 신혼부부라고 포함이 되겠습니다.
또한 다자녀 가구 또한 관련해서 우대로 받을 수 있는데요.
미성년 자녀가 3명 이상인 경우에는 부부합산 연 소득이 최대 1억 원 이하여도 보금자리론은 사용할 수 있습니다.
미성년 자녀가 1명 이상인 경우에는 불법 선용 소득이 최대 8천만 원 이하 미성년 자녀가 2명 이하인 두 명인 경우에는 부부합산 연소득이 최대 9천만 원 이하여도 가능합니다.
3. 보금자리론 대출 금리는?
그렇다면 보금자리론 대출 금리는 어떻게 될까요.
우선 보금자리론은 대출을 받은 날로부터 만기까지 고정금리입니다. 요즘 같이 금리가 높아지고 있는 상황에서는 보금자리론 같은 고정금리가 굉장히 큰 도움이 될 수 있겠는데요.
보금자리론 대출 금리는 우대금리 조건을 꼭 확인해 보시는 게 좋은데요.
그 우대 조건에 따라서 금리가 차이가 꽤 나 있기 때문입니다.
대출금리에서 우대금리가 가능한 조건들이 있습니다.
한부모 가구나 장애인 가구, 다문화 가구, 다자녀 가구는 각 항목별 0.4 포인트씩 우대금리가 포함됩니다.
또한 신혼가구의 경우에는 0.2%포인트 우대 금리가 되는데요.
물론 사회적 배려층 우대 금리는 아래 요건을 충족해야만 가능하다는 점을 참고하시기 바랍니다.
주택 가격이 6억 이하인 경우에 가능하며 또한 부부 합산해서 연소득 6천만 원 이하 물론 신혼가구나 다자녀 가구는 연소득 7천만 원 이하여야 됩니다.
도시의 경우에는 주택 면적 또한 85 미터 제곱 또는 읍이나 면 소재에서는 100미터 제곱에서만 가능하다는 점을 참고하시기 바랍니다.
추가적으로 미분양 관리 지역에서 미분양 아파트 입주자는 보금자리론을 사용하시는 분들은 0.2 p 추가 우대가 됨으로 참고하시기 바랍니다.
또한 이러한 우대 금리 말고도 보금자리론은 u-보금자리론 아낌e-보금자리론 t-보금자리론을 따라서 10년 15년 20년 30년 40년 만기에 따라 고정금리가 달라지는데요.
그에 대해서는 아래에서 참고하시기 바랍니다.
| 상품별/만기 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 | 40년 |
|---|---|---|---|---|---|
| u-보금자리론 | 4.35 | 4.45 | 4.50 | 4.55 | 4.60 |
| 아낌e보금자리론 | 4.25 | 4.35 | 4.40 | 4.45 | 4.50 |
| t-보금자리론 | 4.35 | 4.45 | 4.50 | 4.55 | 4.60 |
4. 보금자리론 가능한 대상 주택은?
그렇다면 보금자리론 신청할 수 있는 주택은 어떤 사항들이 있을까요.
보금자리론을 사용하기 위해서는 부동산 등기부 등본상 주택으로 아파트나 다세대주택, 단독주택, 연립주택만 가능합니다.
특히 확인하셔야 될 점이 근린 생활시설, 숙박시설이나 오피스텔 같은 것들은 제외가 되기 때문에 꼭 참고하시기 바랍니다.
이외에도 대출 승인일 기준으로 담보주택 평가액이 6억을 넘어가는 경우에는 취급이 안 되며 구입 용도의 경우에도 시세나 감정평가액이나 매매가액 그 어떤 것들이라도 6억을 초과하는 경우에는 주택이 제외됨으로 참고하시기 바래요.
시세 정보는 kb 국민은행 평균가를 우선해서 적용하게 됩니다.
5. 보금자리론 대출 한도는?
그렇다면 보금자리론은 이러한 조건들을 지켰을 때 얼마나 돈이 나올까요.
대출 한도는 다음과 같습니다.
보금자리론은 이론적으로는 대출이 최대 3억 6천만 원까지 나옵니다. 미성년자녀가 3명 기준으로 봤을 때는 최대 4억까지 나올 수가 있는데요.
그래서 LTV기준으로 말씀드리면 최대 70%가 가능하다는 점을 참고하시기 바랍니다.
또한 대출 구조나 인정 소득과 같은 부분에 따라서 ltv가 달라질 수도 있는데요.
아파트는 기본적으로 70%가 나오지만 기타 주택은 65% 이내로 됩니다. 또한 조정 지역에 해당하면 ltv가 10% 차감되기도 합니다.
이외에도 인정 소득을 활용할 경우에도 ltv가 60%로 10% 차감된다는 점도 있겠습니다.
6. 보금자리론 상환방식
보금자리론은 상환 방식이 크게 세 가지인데요.
원리금 균등 분할 상환, 원금 균등 분할 상환, 체증식 분할 상환 이 세 가지입니다.
여기서 잠깐 살펴볼 것이 원리금균등분할상환에는 대출과 이자를 똑같은 금액으로 갚아나가는 방식입니다.
원금 균등 분할상환은 대출 원금만 매달 똑같은 금액으로 갚아나가는 것이며 체증식 분할 상환은 원금하고 이자가 초기에는 적고 시간이 지남에 따라서 늘어나는 방식을 말합니다.
그렇다고 해서 중도 상환을 하기에도 곤란한 부분이 있습니다.
보금자리론은 중도상환 수수료가 있기 때문인데요.
2015년 기준 이후부터는 중도 상환했을 때 3년 이내에상환하면 최대 1.2%내에서 중도 상환 수수료가 발생하기 때문에 조기상환은 추천드리지 않습니다.
7. 보금자리론 대출 소득심사 기준은 뭘까?
사실 이 보금자리론을 실행하는 데에 있어서 가장 많은 분들이 애를 먹는 부분이 소득기준이 아닐까합니다.
그래서 보금자리론 같은 상품을 이용하실 때 가장 질문이 많은 것이 소득 증빙이 어떻게 되는지 입니다.
기본적으로 보금자리론은 소득 증빙은 신청일 기준으로 현재 소득이 발생하면서도 발생했던 기간이 최소 1개월 이상이어야만 가능한데요.
구체적으로 소득 산정 방법은 다음과 같습니다. 우선 2개년 증빙소득을 비교해서 연도별 과세전 연 소득이나 1년간 연 소득으로 그 연소득을 산정하게 됩니다.
또한 이 부분에서 소득이 큰 차이가 발생하는 경우에는 1일 평균 내서 소득을 산정하게 됩니다. 하지만 전부 평균으로 선정하지는 않습니다.
증가한 소득이 그 지속 가능성을 가진 상시 소득이 입증되는 경우에는 최근 소득으로 선정되기도 합니다.
이외에도 휴직자는 휴직 전에 2개년 동안의 증빙 소득을 확인한 후에 휴직 전에 최근 소득으로 산정이 되며 1년 이하의 증빙 소득만 있는 분들은 1년 소득으로 환산하고서 10%를 차감해서 연 소득을 산정하게 됩니다.
그래서 근로소득, 사업소득, 연금소득, 기타소득 분들의 경우에 그 필요로 되는 서류들이 각각 있는데요.
그에 대한 각각의 서류들은 다음과 같습니다.
소득종류별 증빙소득 입증서류 (아래 서류 중 택1)
근로소득 소득금액증명원 또는 소득확인증명서(ISA용), 근로소득원천징수영수증, 급여명세표 등(재직회사가 확인날인한 급여내역이 포함된 증명서 등) 객관적인 자료로 입증되는 소득
사업소득 소득금액증명원(종합소득세 신고자용), 연말정산용 사업소득원천징수영수증, 거주자의 사업소득 원천징수영수증, 종합소득세 과세표준확정신고 및 납부계산서(세무사 확인분)
연금소득 연금수급권자 확인서 등 기타 연금을 확인할 수 있는 지급기관의 증명서
기타소득 소득금액증명원
소득종류별 상시소득 입증서류 (아래 서류 중 택1)
근로소득 건강보험자격득실확인서, 재직증명서(계약기간 1년 미만 제외)
사업소득 사업장의 임대차계약서, 위촉증명서, 고용계약서 등 소득발생시점부터 1년 이상 계약임이 증빙되는 서류
연금소득 연금수급권자 확인서 등 연금을 확인할 수 있는 지급기관의 증명서
8. 보금자리론 신청 방법은?
그렇다면 보금자리론 신청 방법은 어떻게 될까요.
우선 보금자리론은 보금자리론 홈페이지인 주택금융공사에 들어가서 로그인 후 상담 정보를 입력하면 합니다.
그리고서 상담을 진행하시면 되는데요. 주택금융공사의 상담원이 전화를 드리면 대출 상담을 하시고서 그에 대한 필요한 구비 서류를 안내해 줍니다.
그다음에 안내받으셨던 그 서류를 관할 지사에 보내게 되면은 보내는 게 어려우신 분들은 홈페이지에 서류 이미지 파일로 직접 업로드하면 심사가 진행되게 됩니다.
그 이후에는 주택금융공사의 심사를 거친 다음에 그 결과가 문자메시지로 발송되며 그 내역을 확인할 수가 있겠습니다.
승인이 되신 분들의 경우에는 그 취급 금융기관을 방문해서 대출 약정과 근저당 설정 서류를 작성하신 다음에 대출금을 수령하시면 완료가 되겠습니다.
제출 서류는 기본적으로 심사 시에는 배우자 신분증 배우자 정보 제공 등에서 주민등록등본 가족관계 증명서 소득 증빙이나 재직 확인 서류 그리고 부동산 매매계약서 임대차 계약서 사본들이 필요합니다.
또 금융기관에서는 준비서류가 주민등록등본 인간증명서 신분증 부동산 등기 권리증이 필요합니다.
최고 규모 금융기관은 시중은행 이외에도 미래에셋 삼성생명 시티은행 등이 가능하므로 이를 꼭 참고하시기 바랍니다.
오늘은 보금자리론 자격 금리 한도 신청방법에 대해 2024년 기준으로 알아보았습니다. 감사합니다.
